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行业动态
抵押权变更登记的现实意义
点击次数:5945 来源: 更新时间:2017/12/6 8:45:25

  不动产抵押登记作为一种重要的债权保障方式,在不动产统一登记中占有重要地位。《物权法》第187条规定:以不动产设定抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》等,均对不动产抵押权登记有明确的规定。不动产抵押权登记包括抵押权的首次登记、变更登记、转移登记以及注销登记。抵押权变更登记作为抵押登记的重要类型,在不动产统一登记落地基层后,其现实意义越发凸显。

  通过对被担保债权种类或数额的变更,灵活保障债务安全、充分利用抵押物价值。

  被担保债权种类发生变更,是指抵押权人与抵押人协商将抵押权担保的债权从A债权变为B债权。举例来说,张三与李四之间有两笔债权,张三以自有的不动产为第一笔债权设立了抵押权担保,第二笔债权未设立抵押权担保。此后的一段时间内,李四发现第一笔设立了担保的债权很安全,债务履行不存在问题。此种情况下,为最大程度地保障两个债权都能顺利实现,李四即可要求与张三签订协议将抵押权的担保对象从第一笔债权变更为第二笔债权。

  被担保债权数额的变化,是指抵押权人与抵押人协商变更抵押权担保的债权数额,包括担保债权数额的增加或减少。同样举例来说,张三以自有不动产作为抵押担保与银行签订最高授信额度为200万元的授信合同,双方经协商认为该抵押的不动产价值为150万元,因此设定担保债权数额为150万元(该银行为风险控制未开放超额抵押)。为了债务的安全性,银行仅以设立的最高担保债权150万元向张三发放贷款而并未完全实现200万元的最高授信额度。过了一段时间,双方认为该不动产已升值为200万元,此时双方即可签订协议通过抵押权变更登记将担保债权数额变更为200万元,这样做,既能让张三获得更高额度的贷款,同时银行也有了充分的债权保障。需要注意的是,若该抵押财产已设立了顺位抵押权,并且该债权变更会对其他顺位抵押权人产生不利影响,则须经对其产生不利影响的顺位抵押权人书面同意。

  通过对抵押财产范围的变更,逐步完善房地一体登记。

  不论《物权法》,还是《担保法》,都主张房地一体登记原则,即以建筑物抵押的,该建筑物占地范围内的土地使用权一并抵押;以土地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。

  然而,在不动产分散登记时代,土地登记部门、房屋登记部门各司其责、各行其事、缺乏沟通。同时,土地使用证、房屋所有权证分离,导致在全面实施不动产统一登记的过渡时期内,将有一部分房、地分散办理抵押登记的不动产无法实现统一登记。例如:某企业一处宗地及多个建筑物分多次办理抵押登记,导致该不动产上设立的土地抵押权与房屋抵押权不一致。而大多数企业为保障日常运转很难在同一时间将全部贷款一次性还清,这就难以实现该宗地上的全部建筑物的统一登记。但若通过抵押权变更登记,企业分期逐步还清贷款后,通过变更抵押财产的范围,最终即可实现该宗地地上全部建筑物的统一登记。

  通过对担保范围的变更,进一步厘清抵押权实现时抵押权人应优先受偿的金额及范围。

  一直以来,担保债权数额与担保范围很容易被混淆成一个概念。这主要是由于《担保法》认定的担保金额(被担保的主债权数额)是担保范围的下位概念,即担保范围包含了担保金额(主债权),而《物权法》认定的担保金额(被担保的债权金额)和担保范围却是同位概念。两者仅“主”这一字之差却彻底厘清了两者的适用关系。正常情况下,如果当事人没有约定,则依据《物权法》第173条的规定,抵押权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用,有约定的从其约定。当事人在约定了抵押权的担保范围后,应当将其记载于不动产登记簿,才能产生物权变动效力。

  举例来说,甲公司以丙公司名下的不动产向乙银行申请了1000万元的贷款,设定担保债权数额为1000万元,同时约定担保范围仅包含主债权。若甲公司逾期,经过诉讼,本息加上诉讼费等共计1100万元,此时,银行能够优先受偿的债权金额应为设定的担保债权亦即主债权1000万元,另外100万元只能作为普通债权来实现。笔者认为,即使担保范围设定为法定范围,在法院判决时也应以担保债权数额1000万元为限优先受偿。若银行想保障除本金之外的其他附属债权的实现,可通过最高额抵押权变更登记,设定最高债权数额为1100万元,同时将担保范围变更为法定范围(即物权法规定的范围),那么当该抵押权实现时,抵押权人即可在1100万元内优先受偿。这样既保障了银行的利益,又在抵押合同及抵押登记中明确提示了抵押人。

  通过对债务履行期限的变更,充分保障贷款展期的实现。

  正常情况下,在以不动产作为抵押担保的债务法律关系中,债务履行期限到期或到期前,债务人应履行偿还义务而由抵押人及抵押权人共同申请抵押权注销登记。然而近年来,银行信贷资产质量呈明显下降趋势,使得银行贷款的展期行为越来越普遍。所谓展期,是指债务履行期界满而债务人无力偿还债务,银行为保障债权的实现,通过与债务人签订《展期协议》而达到变更《借款合同》、延长还款期限的目的,抵押双方可依据变更后的协议及相关手续共同申请办理抵押权变更登记从而达到继续保障债权实现的目的。虽然对于银行来说此种行为存在一定的风险,但是对于一些非恶意或是由于客观原因导致的债务未履行行为,此种办法不失为既节约诉讼成本又能持续保障债务安全的有效途径。

  传统思维下,抵押双方一般会选择先进行抵押权注销登记,再根据具体情况重新办理抵押权首次登记。这样操作既浪费时间,也增大了借款人成本。在经济快速发展、机遇转瞬即逝、国家大力扶持企业的时代,如何在安全、省时的情况下减少资本的无效使用、快速解决企业融资问题,不仅是银行业需要及时解决的问题,也是摆在不动产登记机构面前的一个课题。不动产登记机构可以与银行业建立实时沟通联动,将抵押权变更登记彻底运用于实践中,联袂为企业打造良好的营商环境,助推经济社会更好更快发展,以尽快将不动产统一登记改革成果更多地惠及于人民。

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